天津市东亚毛纺厂工业遗址公园改造与文创产业园整体规划设计研究报告

（云南路2号·抵羊1932·宋棐卿实业救国遗产·和平区城市更新示范项目）

一、项目本体与文脉锚点

区位：和平区云南路2号，东至云南路、西至昆明路、北至营口道、南至汉阳道，占地约2.15—2.16公顷，更新建筑面积约3.22—3.9万㎡，嵌在五大道—小白楼中央活力区缝隙中。沿革：1932年宋棐卿创“东亚毛呢纺织股份有限公司”，1935年购英租界墙子河外地34亩，1936年新厂（云南路2号）落成，“抵羊牌”毛线（谐音“抵洋”）成国货标杆；1949年改称东亚毛纺厂，刘少奇曾视察；2000年后厂房外迁，原址沦为“抵羊会馆+医院+菜市场+沿街商铺+快递点”拼贴场。遗产认定：东亚毛纺厂办公楼旧址（云南路2号）已列入和平区不可移动文物名录；厂区办公楼、印染车间、设备车间、烟囱、连廊列入工业遗产保护要素；入选天津首批工业遗产备选。官方进度：2025.12《和平区东亚毛纺厂城市更新项目实施方案（征询意见稿）》公示，2026年3月30日经和平区第141次常务会审议为重大行政决策；天津纺织集团为实施主体；计划2026.6立项设计→2027.7施工→2028.12验收。

二、现状病灶（更新前体检）

产权与功能碎片化：核心车间曾改商务酒店、菜场，一栋办公楼改医院，抵羊会馆自留，沿街私改餐饮零售，快递点进院——无统一运营主体，消防流线断点超7处。外立面补丁化：原工业厂房被后加广告牌、卷帘门、铝合金窗、外挂空调破坏，抵羊办公楼（1936砖混、壁柱通高、钢窗水磨石）保存相对好，但烟囱、连廊锈蚀。空间闭塞：原厂院被违建切小，人车混行，车位不足，环形动线断裂，公共空间为零。管网老化：雨污合流、地下人防（天津第一座）渗水，院路坑洼积水。文脉沉睡：“抵羊”仅剩门口两只顶头石羊和二楼“抵羊1932”字牌，无展陈、无游径、无教育载体。

三、规划定位与总逻辑

一句话定位：以“抵羊·东方华尔街民族工业支脉”为魂，做“工业遗址公园为壳+文创产业园为芯+社区口袋公园为底”的开放型城市更新，不走“封园收门票”老路，走“遗址公园免费开放+文创办公商业反哺修缮”的和平区样本。

三层叠加逻辑：

遗址公园层（公共性）：烟囱、抵羊楼、连廊、老设备构件、人防口部 → 户外展陈+工业游径文创产业园层（生产性）：核心车间/仓库/设备间 → 文创办公、非遗工坊、纺织设计、数字展演、抵羊IP商店社区生活层（服务性）：沿街一层、菜场原址、口袋公园 → 社区市集、便民餐饮、老年日间照料、五大道游客驿站

四、工业遗址公园设计（室外部分）

4.1 保护要素“原物原址”清单

要素

处理方式

抵羊办公楼（1936）

特殊保护，外立面去广告、钢窗翻模复刻、水磨石抛光、壁柱归位，内部做“抵羊博物馆”

工业烟囱

保留本体，根部做环形锈钢板基座+投影“1932抵羊”，不爬梯子不登顶

印染/设备车间连廊

钢结构除锈+同截面补杆，玻璃底板上铺原轨距铁轨段

原纺织核心车间山墙

保留“东亚毛纺”字样残迹，做透光树脂覆面防风化

地下人防（首座）

改“隐蔽的实业救国”沉浸式展厅，只开一个安全出入口，不破坏顶板

4.2 公园空间结构（“一轴一环三院”）

工业记忆轴：云南路主入口→抵羊石羊对景→办公楼前台阶（保留汉白玉栏杆）→烟囱广场，轴线铺装用老厂拆下的混凝土梁碎块嵌铜条。环形漫游环：拆违建后打通厂院环路，宽度≥4m，消防与慢行共用，夜间地埋灯不钉墙面。三院： 北院（营口道侧）= 社区口袋公园，补植乔木、置老纺机实物坐凳，服务周边老人 中院 = 遗址核心院，烟囱+连廊+设备构件露天展场，可办“抵羊杯”国货市集 南院（汉阳道侧）= 文创户外剧场，可做五大道旅游季分会场

4.3 工业游径与城市界面

衔接受五大道文旅局设计的“和平工业游径”：东亚毛纺厂→原开滦大楼→解放北路金融博物馆一线，做步行+单车接驳。云南路、昆明路两段沿街围墙后退2.5m做“骑楼式”连续界面，一层外扩用钢结构玻璃盒（可逆），不碰原承重墙，破解“围墙包围会馆”旧疾。

五、文创产业园业态与平面置换（室内部分）

5.1 建筑分级活化

A类（文物/特殊保护：抵羊办公楼）：1层抵羊史料馆（刘少奇视察复原角、宋棐卿手稿复刻、抵羊商标墙）；2层“国货设计图书馆”；不进酒店不进餐饮，只做文化。B类（重点工业构件：核心纺织车间）：层高优→改LOFT文创办公，引入纺织非遗、毛衣定制、天津美院校企工作室、短视频国货直播间；中部留挑空，保留老桁架不封顶。C类（一般厂房：仓库/设备间/印染车间）：改“抵羊文创商场”+沉浸剧场（用原印染池做下沉式黑匣子剧场）+ 轻餐饮（咖啡、抵羊主题甜品）。D类（沿街已改建筑）：医院/菜场原功能疏解到社区配套，沿街一层统一收归“文创市集+便民服务”，二层以上做精品办公/青年公寓。

5.2 业态配比（建议）

文化展陈与遗址公园 25%（不盈利，国资兜底）文创办公/设计/非遗 35%商业零售/轻餐/市集 25%社区便民（含疏解后的菜场精品版、托老、驿站） 15%

5.3 运营主体架构

天津纺织集团（产权方）+ 和平区城投（更新平台）+ 社会资本（文创园区运营商，参考“津一·PARK”模式）三方：

纺织集团出资产、保工业文脉一票否决区城投拿老旧厂房改造补贴、做基础设施社会资本做招商运营，分润期15年，违约退出

六、外立面与结构修缮要点（工业建筑版）

砖墙：原红机砖不喷真石漆，用石灰基灰浆勾缝，后加瓷砖铲除见老砖。钢窗：办公楼钢窗按1936节点翻模，车间大跨度钢排架窗换中空断桥内窗，外视仍钢窗。屋面：原波形瓦保留做观感层，上覆保温防水，不加采光玻璃房（特殊保护建筑红线）。结构：90年混凝土碳化检测，设备车间用碳纤维布加固，不露明钢支撑；人防顶板上不堆重载构筑物。夜景：只洗亮办公楼三段式、烟囱竖向线条、连廊桁架，拒绝泛光招牌。

七、交通、市政与社区共治

人车分流：云南路主入口人行；昆明路侧设地下车库入口（利用原设备基坑扩建地下两层，约120车位），地面还路于园。管网：雨污分流+海绵铺装（透水混凝土嵌老混凝土块），地下人防做防水帷幕。消防：环形通道4m净宽，保留原厂两个出入口，新增一个汉阳道应急口。社区共治：设“东亚毛纺厂更新共治委员会”（居民代表+原厂退休工+运营商+街道），抵羊史料馆留“老工人口述史角”，防止“文创园赶走邻居”。

八、政策抓手（天津现有工具箱）

《天津市城市更新行动计划（2023—2027）》“工业遗产+”条款津政办发〔2022〕52号+规资局2025《支持既有建筑存量盘活意见》：老旧厂房改文创可5年过渡期不改用途不变权人和平区“工业遗产+博物馆+市集+餐饮”混合用地政策（市规资局和平分局已出混合利用口径）重大行政决策已过会，具备法定抓手，避免再陷“征询—搁置”循环

九、风险红线

抵羊办公楼严禁改酒店、严禁封中庭加电梯井穿历史地面，加电梯只能外附西侧凹廊。烟囱严禁攀爬商业利用，只做标识物。文创招商禁引重餐饮、禁引教培学科类、禁引噪音夜店——五大道缓冲区声环境硬约束。原医院/菜场疏解须“先补后搬”，社区便民指标写进实施方案附件，不由运营商单方裁掉。

十、结论：东亚毛纺厂的“天津解法”

它不是第二个“津一·PARK”，也不是北京798——它是“五大道旁边的民族工业客厅”：

办公楼守文脉（博物馆）车间做文创（生产力）厂院变公园（公共性）沿街补社区（邻里有）国资管底线、市场做运营、工人留口述史

按2026.6—2028.12节点走完，和平区能拿到一个“工业遗产+中央活力区+社区口袋”三重叠加的更新范本，而不是又一个围墙内收租的文创大院。

本报告依和平区政府2025.12征询稿、2026.3重大行政决策结果、天津纺织集团实施主体口径、规资局存量盘活意见及PLAP前期方案整理，具体单栋修缮图以市住建委+文旅局联审批复为准。